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楼市下行给房企带来整合转型机会 李宇嘉

发布时间:2015-08-06  来源:互联网  点击:
 
    楼市下行给房企带来整合转型机会  李宇嘉
 
  尽管股市整体走势低迷,但受到一线城市楼市火爆、销售业绩分化、险资增持万科等影响,相关龙头地产股抗跌性依然很强。
 
  虽然楼市下行,但大房企在弱市中的优势凸显。再加上政策刺激和货币宽松不断,大型房企中报业绩普遍好于预期。地产龙头的估值优势,一方面在于销售业绩,另一方面在于积极转型的地产龙头抬高了估值中枢。
 
  险资增持龙头房企的股票,从2013年底开始到现在一直没有断过。这不仅是财务投资式的“抄底”行为,更是对未来楼市结构性投资机会的把握。
 
  险资投资不动产,在国际上是惯例。作为长线投资资金,保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全。由于不动产、特别是商业不动产收益稳定,在股票、债券、黄金等资产组合中加入不动产是较为常见的平衡策略。
 
  另外,保险公司出于办公自用目的,特别是在老龄化带来商业保险新机遇的背景下,需要打通养老上下游(养老保险和养老地产)链条,投资不动产是大趋势。
 
  财务投资是近年来境内险资增持龙头地产股票的首要目的。楼市整体下行也给行业整合以及转型带来了机会。
 
  事实上,近年来行业整体发展更利于龙头房企。一方面,增量机会有限,提高了房地产行业进入的门槛和经营的要求,大部分房企被淘汰是必然的,这给资金、资源、品牌和经营实力更强的龙头房企带来了机会。因此,行业整合将成为大潮流。
 
  另一方面,一线城市是未来楼市风险的“安全垫”和机会选择的“安全区”。近期,一线城市房价领涨,可见这些城市在集聚人口、资源和促进产业转型方面具有不可比拟的优势,未来将是增量楼市超额利润的来源。
 
  但是,一线城市高地价叠加配建保障房或公共项目成为常态,只有龙头房企才有操盘和经营能力。因此,近年来一线城市土地基本被龙头房企抢食,或通过联合拿地瓜分。就连长期扎根三、四线城市的典型代表碧桂园,也于7月11日宣布正式成立一线城市事业部,高调回归一线城市。
 
  与此同时,在政策上,国家及地方政府开始偏向于龙头房企,除了大型公共配套由龙头房企以BOT、PPP模式代建外,最明显的就是融资政策。出于分散风险的考虑,银行信贷将会淡出,直接融资将成为未来房企融资主渠道。不管是房地产信托投资基金,还是近期放开的公司债(165.92,0.150,0.09%)、中期票据,信用等级更高的龙头房企无疑将是融资主体,这不仅有利于龙头房企获得更低成本的资金,而且也有利于获得类似于险资一样的长线资金。
 
  笔者认为,探索行业和企业转型,龙头房企也将最先获得突破和盈利,这将极大地提升它们的估值水平。目前,我国已积累了海量的存量住户,为现有存量住户提供物业管理、社区养老、社区金融等O2O的增量服务,将成为未来房企盈利主体。
 
  今年以来,龙头房企转型非常积极。万达布局了商业、金融、文化和电子商务新四大支柱,目的是通过向业主或住户推送增值服务,向轻资产方向转型。6月底,万科董事会通过了万科物业市场化扩张、分拆上市及引入事业合伙人机制,同时加快社区教育、社区家装和社区生物环保版块发展,并分拆上市。此外,碧桂园和中海地产宣布将物业管理业务分拆上市,保利全面开展养老和旅游地产转型。
 
  因此,笔者认为,险资增持龙头房企,不仅在于抄底,更是窥探到了未来房地产企业强者恒强和率先转型的机会。

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